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+--- 主题： 出租房是该卖还是该接着出租? (/showthread.php?tid=48)
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出租房是该卖还是该接着出租? - tary - 09-01-2024
大约11年前，在佛州买个出租房， 成本大约9万，租客一直在那里住了11年，刚搬走。
重新维修至少需要1.5万，包括打算把1000平尺的脏地毯换成tile就得$7500（客厅在刚买的时候就换成tile了），鉴于佛州出租房的持有成本太高，包括空调等的维修费用，比其它地方要高得多，一直在犹豫是否该把房子处理掉。比较一下卖和继续持有的利弊（主要回报高低）。
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - fff - 09-01-2024
现在利率太高，不是好时机，利率降低后购买力提高，会有正面影响。
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - ccc - 09-01-2024
2026年卖，会多卖好几万.
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - eee - 09-01-2024
我今年五月卖掉的。那时还好吧，大概比我要价低4%卖掉的。上市大概一个多月卖掉. 我不太sure降低率对房市的影响.
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - bbb - 09-01-2024
我今年卖出的白菜房估计跟你差不多。我选择卖，主要是没房货。不清楚以后佛州房的增值空间，佛州房价
波动大。上的快，可能下得也快。我觉得佛州房价这几年上升，与在家上班有很大关系。而且我怀疑跟报capital gain 可能也有关系 （这点纯瞎猜）. 这几年股市涨不少，搬到佛州上班，既可享受阳光，海滩，又可以把股票卖掉，免州税。我现在在佛州就留一度假房。主要对将来的佛州房市看不清。
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - bar - 09-01-2024
大概看了一下，出租是比较慢，3/2 1500尺左右租价能到2000左右，特别是你要换地板和油漆，会有吸引力。那附近吸引的搬入人口是州内占比多，从迈阿密和奥兰多等房价高的地区搬迁，从外州迁入人口少，所以，房价会受州内大城市房价的影响。确实有超建的担忧。
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - fee - 09-01-2024
有大量新建房，人家新房能租2000，我的就不见得能达到2000。
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - foo - 09-01-2024
也要看地点。新建房通常地点偏一些，有HOA管束也有些人不喜欢，旧房有旧房的优势。你不亲自招租对此感受就不深。
远程和当甩手掌柜，房屋状况很重要。空调既然已超10年又常修，等年底找个机会换了（年底换空调最便宜）。
房子超过20年，要修要换的东西就越来越多，而且会有大额维修了，比如房顶，下水，空调，（家电若没换过，也会不断地出问题），维修成本控制，是管理的重要部分。你若不能心中有数，PM又不能站在你的角度为你着想，成本会很大。
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - fox - 09-01-2024
美国民居房产（4单元以下）尽管存在着affordability问题，但除极少数几个过热过建的地区外，其它绝大多数地区房价下行的压力并不大，尽管短期内上涨的潜力也不大。美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，整个美国仍然是房屋短缺，建房成本仍然是据高不下。关于affordability问题，利率下调是大势，利率下调后affordability自然会好转，民众收入的增速也已经快过通胀率。就美国全国来说，最坏到年底会有略大于季节性调整的微幅下调，而那些过热地区的调整幅度，也不应该超过2022年加息后跌幅最大地区的跌幅（佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地区可能幅度会大一些），并且融入到全国房价指数里，都不一定会显示出来。即便那些大幅下跌的地区，估计也会很快反弹，因为那些过热的地区，也大多是入口快速流入的地区。所以，如果想买房的话，下跌就是机会，尽管次贷危机后那种捡漏毛的好事，估计是再也不会有了。
RE: 出租房是该卖还是该接着出租? - gao - 09-01-2024
下行风险较大的地区，包括佛州的一些地区，比如Cape Coral存在过建，Miami的SFR市场尽管还算正常，但Condo/Townhouse的库存已经达到9.5个月（尽管这仍无法与次贷危机时超过130个月的库存相提并论），Colorado的Denver和Colorado Springs，甚至是南北卡的Myrtle Beach，另外曼哈顿的库存也到了9.8个月。
自二战以来的近80年来，美国房产主要有过三次大的下调，除了次贷危机属于全国性的并且非常明显外，其它两次都是局部性的，反应到全国房价指数上，后两者基本都看不出来。一次是八十年代石油危机引起的德州等石油州房产的崩盘，另一次是九十年代初（和八十年代末）东西两海岸由于过建引起的局部房产崩盘，目前更像是九十年代初的局部过建，但烈度要轻得多。